9月1日
7月のレオパレスの入居率が80％を下回っていたので、レオパレスの社員に今後の賃貸事業と入居率の展望を質問しました。
8月28日（金）に発表があった通り、入居者の募集ストップ部屋が約50000室あり、2021年の3月末迄に約20000室を目標に再開したいとのことでした。軽微な不備の募集ストップを防火上の安全面の確認が取れるものから再開する予定で、是正工事を優先したいのは我々オーナーとしてもレオパレスとしても同じという事が確認できましたが、何よりも経営状況改善のために、入居率の向上が必要だとの認識も理解が出来ました。
我々オーナーとしても、対象物件を所有しているのであれば、レオパレスからの協力要請を前向きに捉えて協力をし、入居率の改善を支えたいと思いました。
7月10日
7月9日にレオパレスより、令和2年7月豪雨について「豪雨災害への安否確認と支援について」としてお知らせが出ました。被災地の惨状はテレビで見る通りですが、レオパレスも数棟床上浸水したりしている様子で、カメラが付いているアパートはすぐに状況がわかる様です。
オーナーとしてはどの様な対応が必要なのか伺ったところ「取り急ぎオーナーは自身の安全を優先し欲しい。管理アパートは当社で被災状況を確認しご報告します。」「保険対応や修繕が必要な際は改めて報告します相談しながら対応します」とのことで、全てお任せで大丈夫な様子です。
気になる家賃については明言してもらえませんでしたが、昨年の千葉茨城の水害は未だ修理中の物件もある様ですが特に変更はしていない様子でした。
6月20日
共同通信で以下の件が報道されました。
【賃貸アパート大手で経営再建中のレオパレス21が、施工不良問題に絡んで一部の物件オーナーに支払っていた経費を打ち切る方針を固めたことが19日、分かった。】
赤字物件の契約解除？改修工事しないの？と疑問が湧く具体性のない内容でしたので社員さんに確認しましらこのような回答でした。
「これまでそれぞれのオーナー様の事情に考慮し対応してきました。申し訳ありませんが、オーナー様との個別のやりとりに関しては、開示しておりません。」
との、ことでしたが実態としては心配は全くの的外れで、おそらく執拗にレオパレスに攻撃を繰り返すあの団体からの腹いせまがいの情報提供で一部の物件オーナーが対象ということでも辻褄が合いますね。
おそらく彼らが何らかの経費を会社に支払わせていたが、さまざまな検討の結果もう応じないぞと法的根拠なり整理がついて方針を改めたということのようです。会社もやむえずに応じてきた事実は誠実なオーナーさんたちには言いにくいことかもしれません。
6月8日
レオパレス21の決算が6月5日に発表されました。大変厳しいもので不安も募ります。
中身を見てみると特別損失が大半で今後の赤字を先取りしていてすぐに
お金がなくなるようなことはないことが伺えますので
財務内容はどうなのか？
と質問してみましたら以下の通りでした。
「現預金は、605 億円ありますが、今期も本業の赤字、施工不備対応により、現預金は収入支出考慮し170 億 円ぐらい減る計画。今後も施工不備対応による支出は続くが、業績の回復、固定資産（500億円以上ある）の売却等により不足分を補うことは十分可能である、債務超過すると上場の廃止も考えられるが、コロナ禍の影響もあり2年間は猶予があるので攻めの経営で業績回復を目指しています。コア事業の賃貸事業さえ向上すれば安泰でコロナ禍の影響が薄れ経済状況が回復すれば問題ないと考えてます。」
と力強い回答でした。
とは言え、希望退職制度もあり社員さんのモチベーションも心配です。社員さんと会う時は激励の言葉でオーナーとして応援したいものです。
5月29日
28日に大きな発表がありました。
コロナ禍の影響で延期されていた決算発表と定時株主総会の日程が決まったようで、決算は発表を待つしかありませんが、定時株主総会は5月28日までに株式購入完了した人が総会での議決権を持つ様ですので、株主のオーナーさんは会社を支援しサポートして行きましょう！
又、同じ日に組織体制の変更も発表され、今まで我々オーナーの窓口であった営業の方や資産管理の方が【ウエルスマネジメント部】という新設された一つの部署になるようです。
ウエルスマネジメントとは、富裕層向けの資産管理に伴う業務を指し、証券会社や信託銀行・プライベートバンクなどで用いられる名称で特定の顧客へ手厚くフォローすることを意味するそうで、引続き我々へのサポートをしっかり継続して行なって頂ける様で 一安心しました。
コロナ禍の中で一部の地域で感染者出ているようですが、仕事とは言え、こんな状況下でもアパート管理を休みなくやってくれている社員の皆さんに労いの言葉をかけていきましょう！
5月14日
4月の入居率が発表になりました。
末日で81．40％と3月末より下げましたが例年と比較しても問題があるような下げ幅でないとの事です。
昨年までの同月比で見ても大きくコロナ禍の影響が出ていない様子ですが、5月以降はかなり影響が出て来るであろうというお話ですので、オーナーとしても入居率に貢献出来たらという思いです。
4月30日
大手新聞社の報道に対してレオパレスがコメントを出しました。
「レオパレス改修工期虚偽」なる名目での一面での報道でしたが、「虚偽を発表したことはなく都度状況にあわせ協議し可能と考える工期を発表しており誤認では無いか？」との事でした。一面で取り上げたにも関わらず大きなニュースにもならず他の新聞社も全く報道がなかった事が答えの様に思います。なぜ偏向報道的な内容なのか新聞社としての姿勢を疑います。コロナでの緊急事態宣言の影響で大きくスケジュールが変わるのは、どんな会社も同じでしょうからしょうがない事です。名古屋支店の社員さんにも感染者が出ており大変心配です。我々オーナーは自分たちのアパートを先にしてくれなどレオパレスを混乱させるだけですのでお任せしておくのが良いと感じました。
4月30日
①「抜本的な事業戦略の再構築（骨子）について」
②「2020年3月期決算発表延期に関するお知らせ」
も同時に発表がありました。本社の方に伺うと
①事業再編を一から見直し業績回復への道筋を明確にする為、コア事業（賃貸事業）に集中します。コア事業への関連が薄いものは撤退等の判断になるようです。
開発事業は改修工事を全力でおこなうため縮小して新規は積極的に行わない方針です。
②コロナの影響で監査法人への報告等の作業に平時に比べ多くの時間を要しており遅れる見込みです。毎年5月〜6月に決算発表及び株主総会を行なっていますが開催時期が未定のため予めお知らせしたものです。との事でした。
オーナーとしては事業再編にて会社復活の道筋を明確に示している事で安心ですが、ホテルやグアムリゾートの撤退・譲渡は寂しい限りで残念ですが復活を信じて賃貸事業への協力を惜しみなく行なっていきたいと思います。
その為には、レオパレスの良いところを発信して入居希望される方々に選んでいただけるように活動をおこないます。マスコミに悪口ばかり言う方々は自ら解約して仲が良い会社に一括借上のお願いしてみては如何でしょうか？
4月16日
非常事態宣言にともない賃貸住宅業界では賃料の猶予や免除・支払い不能に陥った入居者へのサポートが各社話題になっています。
〇東〇託や〇和ハウスは賃料の３ヶ月猶予や分割払い等の対応を発表していますがレオパレス21の対応を確認したところ「平時でも同様の対応をしてきており、改めて告知するほどの事でもない。個別の相談は柔軟に対応しています」とのことでした。
会社の姿勢として入居者への対応方針の基本的な考え方が違うものだと感心しました。
4月14日
株式会社レオパレス21発表「新型コロナウイルス感染拡大防止のための緊急自体宣言を受けた当社方針について」について当会としては従業員のみなさんの健康を考慮しやむ得ない事だと理解しました。
特に以下の項目に対して社員の方へ確認したところ「２・施工不備物件の調査及び改修工事について」原則中止とありますが、「ワンルームでの室内作業が大半で多い時で3名ほどの社員もしくは職人が従事するため環境に懸念がある」とのことでした。
「３・オーナー様訪問・法人企業様への訪問について」原則中止とありますが「ソーシャルディスタンスを確保したとしても感染の懸念が払しょくされない」「オーナー様についてはご高齢の方も多く特に注意が必要である、已む得ないが電話やメールでの対応がしばらく中心になると考えています」とのことでした。
オーナーの立場(状況)を理解し対応して頂けると安心しました。